Такие контракты характерны не .только для насильственных захватов. Они
составляются и при постепенных захватах -- всякий раз, когда первоначальная
группа захватчиков решает обосноваться на земле и установить систему
взаимоотношений и процедуру принятия новых членов. Бывало, что инициативная
группа пыталась ограничить приток новых членов и тем самым провоцировала
принятие новых контрактов, враждебных по отношению к ней самой. Примером тому
служат поселения Миронес Вахо, Рейнозо и Сан-Хосе де Трес Компуэртас,
постепенно сформировавшиеся к 1961 г. по инициативе Федерации строителей,
потребовавшей выделения для своих членов общественных земель в верховьях реки
Римак после реконструкции канала в 1940 г. Тогда вспыхнули разногласия между
различными организациями поселенцев, причем каждая требовала официального
признания для своих и изгнания другой группы. Поскольку каждая группа
требовала в свое распоряжение объекты коммунального обслуживания, доступ к
которым не может быть ограничен (вода, канализация, электроснабжение), им
пришлось к общей пользе примириться. Подобные столкновения скорее исключение,
чем правило. Контракт на захват обычно открыт для участия, что важно для
накопления критической массы и убедительной демонстрации того, что в данном
случае социальные нужды выше требований закона и владельцам земли не стоит
горячиться.

В общем, свободное согласие заинтересованных сторон и открытость для вхождения
новых участников повышает действенность контракта, не обязательно фиксируемого
на бумаге.

Ожидаемое право собственности

Реализация контракта на захват немедленно создает не имеющие юридических
аналогов права на землю, которые мы обозначаем как "ожидаемые права
собственности". Идея установления действительного права по собственной
инициативе и вопреки принятым нормам может показаться странной. Однако наши
исследования показали, что такого рода права постепенно, начинают преобладать
в Лиме: из каждых 100 зданий, построенных в столице в 1985 г., 69 были под
управлением внелегальной системы права и лишь 31 -- под управлением законной.

Но ожидаемое право собственности не дает владельцам тех выгод и преимуществ,
что узаконенная система права. Такие права действуют временно, пока
правительство не легализует теневые владения или пока с течением времени
самодеятельные организации не обретут способности защищать свои права столь же
эффективно, как и государство. Поэтому ожидаемые права набирают силу
постепенно. В начале ожидаемое право основывается лишь на присутствии
захватчиков на земле. Затем в его основу кладутся результаты переписи, которую
они сами проводят, чтобы задокументировать факт владения землей и уменьшить
потребность в своем постоянном физическом присутствии. В дальнейшем ожидаемое
право получает опору в деятельности властей. Каждый из 159 шагов по
бюрократическим лабиринтам, которые поселенцы должны сделать, чтобы
легализовать поселение, получить право собственности на землю, объединить свой
район с городом, -- а процесс этот занимает в среднем до 20 лет, -- повышает
надежность и стабильность искомых прав. Тем не менее, возрастающая уверенность
в своих правах не означает полной интеграции в административно-правовую
систему. Это скорее исключение из правил, но поселенцы рассматривают его как
сигнал для увеличения инвестиций в строительство. Как только становится ясно,
что государство не намерено разгонять поселенцев, они начинают строить дома из
материалов более подходящих, чем тростниковые маты. Строительство, в свою
очередь, сильно укрепляет ожидаемые права, поскольку в Перу политически
невозможно снести должным образом построенный дом. И сами дома могут
рассматриваться как первое документальное подтверждение права на землю.
Вложение средств в жилищное строительство определяется, таким образом,
степенью правовой защищенности поселения. Чем выше защищенность, тем
основательней идет строительство, и наоборот.

Чтобы проиллюстрировать данную ситуацию, исследователи Института выбрали в
качестве примера нелегальные поселения Марискал Кастилья и Даниэль Алкидес
Каррион, построенные одно рядом с другим почти одновременно и населенные
людьми с одинаковыми социально-экономическими характеристиками. Они
различаются только уровнем правовой защиты: первое считалось постоянным, а
второе -- временным. В итоге среднее вложение средств в строительство домов в
защищенном законом поселении было в 41 раз выше, чем во временном поселке.
Даже если учитывать только ценность земли без строений, то ценность
домовладения в легализованном поселении было в 12 раз выше, чем в нелегальном.
Взяв для большей наглядности и достоверности 37 поселений, представляющих весь
спектр условий и районов Лимы, исследователи Института обнаружили, что средняя
ценность легализованных построек была в 9 раз выше, чем внелегальных.

Приведенные примеры показывают, что, хотя ожидаемое право собственности
создает некоторую стабильность и гарантию владения землей, чтобы сделать
возможным строительство на ней жилья, оно не достаточно для вложения в
строительство крупных средств. Люди, по меньшей мере, в 9 раз более склонны
вкладывать деньги, когда получают какую-либо защиту со стороны системы
законного права.

Несовершенство ожидаемого права демонстрируется тем фактом, что оно не
предоставляет захватившим землю тех же прав на строения, что и обычным
владельцам. Пока нет окончательного права владения, продажа земли и сдача
построек в аренду запрещены законом. Поселенцы могут использовать землю, жить
на ней, ходатайствовать о собственности на нее, но при этом они всегда
уязвимы, что заставляет их принимать дорогостоящие меры предосторожности.
Ситуация особенно осложняется, когда дело доходит до распоряжения
собственностью.

Когда, например, возникает необходимость продать собственность, то продают
лишь строения, но не саму землю. Тем самым маскируется реальный факт продажи
всей собственности, поскольку по поводу собственности на строения вопросов не
возникает. А земля продавцу не принадлежит. Более того, пока отсутствует
окончательное право собственности и система неузаконенных норм защищает лишь
тех, кто ее выдумал, продажа должна быть одобрена жителями поселения, особенно
на ранних стадиях его формирования. Покупатели обязаны гарантировать собранию
жителей свою готовность присоединиться к существующему контракту и любым
дополнительным договорам. Позднее, когда поселение приобретает большую
правовую защиту, продажа совершается просто по соглашению между сторонами, как