предпочтение   при   формировании   портфеля   отдается   высокорискованным,
низколиквидным, но обещающим высокую прибыль проектам. Если же основная цель
инвестора  -  сохранение   капитала,   то   предпочтение   отдается   хорошо
разработанным проектам, с  небольшим  риском,  высокой  ликвидностью,  но  с
заранее известной небольшой доходностью.
   Понятие ликвидности портфеля может рассматриваться как способность:
   (с небольшими расходами на реализацию);
   заимствованных денежных ресурсов, за счет которых был  сформирован  портфель
или его часть. В данном случае на первый план выходит вопрос о  соответствии
сроков привлечения источников, с одной стороны, и формировании на их  основе
вложений средств, с другой.
   Управление  инвестиционным  портфелем  осуществляется  в   рамках   общей
финансовой стратегии корпорации, в соответствии с портфельными  стратегиями,
сформулированными в рамках инвестиционной стратегии корпорации:
               Конкретные инвестиционные стратегии определяются:
   1. Финансовой стратегией корпорации.
   2. Типом и целями портфеля.
   3.  Состоянием  рынка  (его  наполненностью  и  ликвидностью,   динамикой
процентной  ставки,  легкостью  или  затрудненностью   привлечения   заемных
средств, уровнем инфляции).
   4.  Наличием  законодательных  льгот  или,   наоборот,   ограничений   на
инвестирование.
   5. Общеэкономическими факторами (фаза хозяйственного цикла и т.д.).
   6. Необходимостью поддержания заданного уровня ликвидности  и  доходности
при минимизации риска.
   7. Типом стратегии (краткосрочная, среднесрочная и долгосрочная).
   Естественно, различные факторы, а следовательно,  и  различные  стратегии
комбинируются между собой, накладываются друг на друга, и  вследствие  этого
появляются сложные  комбинированные  варианты  портфельной  стратегии.  3.4.
МЕТОДИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ЦЕННОСТЕЙ
   Затратный метод для оценки рыночной стоимости недвижимости
   Определение стоимости земли
   При определении стоимости участка земли, входящего в  состав  оцениваемой
затратным методом недвижимости, следует рассматривать его как  свободный  от
застройки в предположении наилучшего и наиболее эффективного  использования.
Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:
                     При  наличии  необходимой  информации  метод  сравнения  продаж  является
наиболее предпочтительным и общеприменимым. После сбора рыночной  информации
и выбора единицы сравнения, цены продаж сравнимых участников  корректируются
по элементам сравнения. Основными элементами сравнения для земли являются:
                              При  оценке  земли  можно  использовать   несколько   единиц   сравнения,
корректируя цену  каждой  из  них  и  получая  в  конце  несколько  значений
стоимости, определяющих диапазон стоимости.
   Метод распределения основан на положении о  том,  что  для  каждого  типа
недвижимости существует нормальное  соотношение  между  стоимостью  земли  и
стоимостью  построек.  Такое  соотношение  наиболее  достоверно  для   новых
улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее  эффективное  использование
земли. С увеличением возраста построек отношение  стоимости  земли  к  общей
стоимости объекта увеличивается.
   Данный метод не  дает  точного  значения  рыночной  стоимости.  Он  может
применяться для  оценки  в  условиях  недостаточной  информации  о  продажах
свободных участков земли.
   Метод выделения является разновидностью метода  распределения.  Стоимость
земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений  с
учетом их износа. Этот  метод  можно  рекомендовать  для  оценки  загородных
участков, для которых вклад улучшений в общую  стоимость  мал  и  достаточно
легко определяется.
   Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков
в ближних окрестностях.
   Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда  разбивка  участка
на  несколько  меньших  по  размеру  представляет   наилучшее   и   наиболее
эффективное использование земли, при этом  внешние  и  внутренние  улучшения
участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия  для  наилучшего  и
наиболее эффективного использования земли.
   Расчет стоимости участка земли методом разбивки выполняется  в  следующей
последовательности:
   возможностей, юридических  возможностей  и  экономической  целесообразности.
(Хотя обоснованная оценка количества участков получается  в  соответствии  с
требованиями действующих нормативов, предпочтение может быть отдано рыночным
данным по развитию аналогичного земельного массива, если таковые имеются);
   подготовленных участков.  Основой  для  расчета  является  стоимость  одного
участка, определенная методом сравнения продаж  с  учетом  корректировок  на
различия;
   потенциальным доходом от продаж  и  суммой  всех  издержек  на  улучшения  и
устройство участков.
   Издержки на улучшение включают: