Величину корректировки на набор прав определяют двумя способами:
   платами (в предположении бессрочности аренды);
   в течение оставшегося срока действия договора аренды.
   Под  корректировкой  на  условия  финансирования   сделки   купли-продажи
понимается учет  разницы  в  стоимости  заемного  капитала  при  рыночной  и
контрактной нормах процента.
   Величину   корректировки   на    'условия    финансирования    определяют
дисконтированием фактического  денежного  потока  платежей  по  кредиту  при
рыночной норме дисконтирования.
   Под  корректировкой  на  условия  сделки  купли-продажи  понимается  учет
факторов,  отражающих  нетипичные  рыночные  отношения  между  продавцом   и
покупателем, т.е. наличие деловых и родственных связей, незаконного давления
и вынуждающих обстоятельств.
   Под корректировкой на время совершения  сделки  купли-продажи  понимается
учет изменения стоимости недвижимости во времени.
   Величину  корректировки  на   время   совершения   сделки   купли-продажи
определяют двумя способами:
      изменения цен на недвижимость.
   Под корректировкой на физические характеристики понимается  учет  наличия
конкретных  конструктивных  элементов   у   объектов   сравнения.   Величина
корректировки на физические различия определяется исходя из принципа  вклада
каждого элемента в общую стоимость недвижимости.
   Под  корректировкой  на  экономические  характеристики  понимается   учет
разницы показателей, определяющих уровень доходности объектов  недвижимости.
Величина  корректировки  на  экономические  характеристики  определяется  на
основе разницы в уровне операционных расходов.
   Под   корректировкой   на   использование   понимается   учет   характера
использования  объектов  при  совершении  сделок   купли-продажи.   Величина
корректировки на характер использования определяется  на  основе  разницы  в
уровне потенциального или действительного валового дохода.
   Под корректировкой на компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью,
понимается учет вклада бизнеса в цену продажи  объекта  сравнения.  Величина
корректировки   на   наличие   компонентов   стоимости,   не   связанных   с
недвижимостью, определяется выделением стоимости бизнеса из общей  стоимости
недвижимости.
   Корректировки цен продажи  объектов  сравнения  выполняются  в  следующей
последовательности факторов:
               Каждая    последующая    корректировка    применяется    к     предыдущей
скорректированной  цене  продажи.  Последовательность  выполнения  остальных
корректировок  свободна  от  приоритетности,  при  этом  все   корректировки
применяются к одной базовой цене - цене продажи, скорректированной на  время
совершения сделки купли-продажи.
   При корректировках все  поправки  выполняются  по  принципу  "от  объекта
сравнения к объекту оценки".
   Для реализации метода сравнения продаж для оценки рыночной  стоимости,  в
зависимости от объема имеющейся  информации,  применяются  качественные  или
количественные методики. Наиболее точно отражает объективное отношение рынка
к конкретному типу недвижимости сравнительный анализ.  Под  данным  термином
понимается  либо  анализ   парного   набора   данных,   либо   относительный
сравнительный анализ.
   Сравнительный анализ включает выполнение четырех последовательных этапов:
      каждому элементу сравнения;
   сравнения;
   стоимости из анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения.
   Анализ парного набора данных заключается  в  получении  скорректированной
цены продажи из сравнения двух объектов, отличающихся одним элементом.
   Относительный сравнительный анализ заключается в разделении всех объектов
сравнения на две группы. К первой группе относят объекты,  превосходящие  по
своим характеристикам объект оценки, а ко  второй  группе  относят  объекты,
имеющие более низкие качественные характеристики, чем объект  оценки.  Таким
образом, выделяется ценовой диапазон вероятной стоимости объекта оценки.
   Окончательное  заключение  о  величине  рыночной  стоимости  делается  на
основании анализа скорректированных  цен  продажи  объектов  сравнения  и  с
учетом количества и абсолютной величины произведенных корректировок.
   Метод   капитализации   дохода   для   определения   рыночной   стоимости
недвижимости
   Определение рыночной стоимости недвижимости методом капитализации  дохода
производится в два этапа:
         Прогнозирование будущих доходов
   Расчет прогнозируемого дохода от объекта недвижимости  для  целей  оценки
выполняется в виде составления реконструированного отчета о доходах, который
имеет следующий вид:

   Потенциальный валовый доход
   Плановая аренда

   ХХХХ
   Скользящий доход

   ХХХХ
   Рыночная аренда

   ХХХХ
   Прочие доходы

   ХХХХ