1 + Di    Коэффициент J всегда положителен,  поэтому  при  положительном  изменении
дохода  общий  коэффициент  капитализации  будет  скорректирован  вниз.  При
постоянном доходе знаменатель общей формулы будет равен 1.
   Для оценки стоимости недвижимости с постоянным  доходом  применяются  два
подхода:
         Для дохода, изменение  которого  соответствует  кривой  накопления  фонда
возмещения  с  периода  t  =  0,  коэффициент   J   определяется   либо   по
предварительно рассчитанным таблицам, либо прямо по формуле: .
   В   случае   прямолинейно   изменяющегося   дохода   общий    коэффициент
капитализации определяется также по  общей  формуле  Эллвуда  с  применением
корректировочного коэффициента J. Отличие от предыдущего  случая  состоит  в
том,  что  коэффициент  J   определяется   по   специальным   таблицам   для
прямолинейного изменения дохода.
   Для корректировки общего коэффициента капитализации  на  экспоненциальное
изменение   дохода   применяют   функциональный   коэффициент   К,   который
определяется из следующего выражения: ,
   где
   С - норма изменения дохода;
   Sn - коэффициент будущей стоимости;
   An - коэффициент настоящей стоимости простого аннуитета.
   Корректировка общего коэффициента капитализации производится путем замены
знаменателя формулы Эллвуда (1 + Di 
   ЧАСТЬ  IV.  ПРИВЛЕЧЕНИЕ   ИНВЕСТИЦИЙ   В   РЕГИОН   ЗА   СЧЕТ   ПОВЫШЕНИЯ
ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ОБЪЕКТОВ ИНВЕСТИЦИЙ
   Для того, чтобы привлечь инвестиции в регион необходимо не только создать
благоприятные   условия   для   инвесторов,   но   и   подготовить   объекты
инвестирования.  В  этой  связи,  нам  хотелось  бы  рассмотреть   механизмы
повышения инвестиционной привлекательности таких, на  наш  взгляд,  наиболее
популярных у инвесторов объектов инвестиций как предприятия и пакеты акций.
   Данные объекты инвестиций целесообразно рассматривать  по  отдельности  в
связи с тем, что корпорация  представляет  собой  имущественно-хозяйственный
комплекс,  а  пакет  акций  -  это,  прежде  всего,   титул   собственности,
подтверждающий право  его  владельца  на  долю  в  имуществе  хозяйствующего
субъекта. В этом принципиальное отличие данных объектов инвестиций.
   Основными проблемами  низкой  инвестиционной  привлекательности  объектов
являются, на наш взгляд, следующие:
                  В связи с вышесказанным, в  настоящей  главе  проанализированы  механизмы
повышения инвестиционной привлекательности корпораций за счет  осуществления
мер антикризисного управления, а также механизмы повышения стоимости пакетов
акций за счет проведения грамотно и последовательной стратегии их вывода  на
рынок и так называемой "раскрутки" эмитента.  Рассмотрим  эти  методы  более
подробно. 4.1. АНАЛИЗ ПРОБЛЕМ И  ДИАГНОСТИКА  ПРИЧИН  НИЗКОЙ  ИНВЕСТИЦИОННОЙ
ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ КОРПОРАЦИИ
   Проводимый текущий анализ финансового состояния корпорации  позволяет  на
качественном  и  количественном  уровне  определить  степень   качества   ее
финансового  состояния.  Схема  анализа  представляет  собой   иерархическую
систему,  включающую  различные  методы  статистического  и  математического
анализа с использованием аппарата экспертных оценок для  поиска  оптимальных
путей решения проблем несостоятельной корпорации (рис. 4.1).























   4.1. Комплексный анализ качества финансового состояния
   Алгоритм расчета и оценки показателей формального анализа  причин  низкой
инвестиционной привлекательности  корпорации  представлен  на  рис.  4.2.  С
помощью формальных показателей оценивается финансовое состояние  корпорации,
ее финансовые результаты, а также эффективность затрат и ресурсов.
   Расчет  формальных  показателей  проводится   на   основании   финансовой
отчетности корпорации. В этой связи, при общем подходе, существуют некоторые
особенности расчета формальных  показателей,  обусловленные,  прежде  всего,
различиями во внешней отчетности  корпораций,  функционирующих  в  различных
сферах экономики.