и является суммой нормы процента и коэффициента фонда возмещения.
   Коэффициент капитализации  собственного  капитала  (Re)  определяется  по
формуле:
   ,
   где
   PTCF - денежный поток до уплаты налогов;
   ЕI - сумма собственного капитала.
   Общий   коэффициент   капитализации,   удовлетворяющий    и    владельцев
собственного капитала, и кредиторов,  является  средневзвешенной  величиной,
учитывающей  процентное  соотношение  собственного  и  заемного  капитала  в
стоимости собственности:
   ,
   где
   М - доля заемных средств в стоимости (доля заемного капитала).
   Для случая, когда  рассматриваются  физические  составляющие  интереса  в
объекте  недвижимости  (земля  и   здания),   если   известны   коэффициенты
капитализации для  земли  (RL)  и  для  зданий  (Rb),  а  также  если  можно
определить доли стоимости-земли (L) и зданий (В) в общей стоимости  объекта,
общий коэффициент j капитализации рассчитывается следующим образом:
   .
   Общий  коэффициент  капитализации,  определяемый  с   учетом   требуемого
покрытия долга, рассчитывается по формуле:
   ,
   где
   DCR - коэффициент покрытия долга, определяемый по формуле:
   .
   Техника остатка
   Сущность техники остатка заключается в капитализации дохода, относящегося
к одной из инвестиционных составляющих, в  то  время  как  стоимость  других
составляющих известна.
   Для   применения   техники   остатка   необходимо   выполнить   следующую
последовательность действий:
   известной стоимостью  путем  умножения  этой  стоимости  на  соответствующий
компоненте коэффициент капитализации;
   неизвестной стоимостью путем вычитания из  общей  величины  годового  дохода
суммы, приходящейся на известную компоненту;
   приходящегося на нее дохода на соответствующий коэффициент капитализации;
   полученной стоимости неизвестной компоненты.
   В методе  прямой  капитализации  в  первую  очередь  применяется  техника
остатка для физических компонентов (земли и зданий), и техника  остатка  для
финансовых компонентов.
   Применение техники остатка для зданий предполагает, что стоимость участка
земли можно оценить достаточно  точно.  Кроме  этого  должны  быть  известны
чистый операционный доход и  коэффициенты  капитализации  для  земли  и  для
зданий.
   При наличии необходимой информации этот метод можно применять для  оценки
недвижимости, имеющей значительный износ. Кроме  того  техника  остатка  для
зданий прямо  измеряет  вклад  здания  в  стоимость,  что  может  определить
экономическую целесообразность модернизации или ликвидации здания.
   Применение техники остатка для земли предполагает, что  стоимость  здания
можно определить достаточно точно. Технику в основном  применяют  в  анализе
наилучшего и наиболее эффективного использования земли, определяя  стоимость
здания как стоимость строительства нового здания. Техника может быть полезна
в случаях, если нет достоверных данных о  продажах  земли.  В  случае,  если
стоимость постройки нового здания не соответствует вкладу в общую  стоимость
объекта, данный метод применять нельзя.
   Применение  техники  остатка  для  собственного   капитала   предполагает
возможность определения срока ипотечного кредита и размер  годового  платежа
на обслуживание  долга.  Техника  применяется  главным  образом  для  оценки
полного права собственности заново сооружаемого объекта.
   Техника  остатка  для  заемного  капитала  подразумевает,  что  стоимость
собственного капитала известна, а стоимость заемного капитала - нет.
   Капитализация по норме отдачи
   Капитализация по  норме  отдачи  переводит  будущие  выгоды  в  настоящую
стоимость двумя способами:
   отдачи;
   учитывающим  характер  поступающих  доходов,  изменение  стоимости   объекта
недвижимости и ожидаемую норму отдачи.
   Метод дисконтирования денежных потоков применим к денежным потокам любого
вида и является универсальным. Настоящая стоимость будущих выгод от владения
недвижимостью (PV) определяется из выражения:
   ,
   где
   Ct - денежный поток периода t;
   it - норма дисконтирования периода t.
   Для определения нормы дисконтирования применяются следующие методы:
               Метод  кумулятивного  построения  заключается  в  суммировании   величин,
отражающих степень риска данного проекта. Общая структура  построения  имеет
следующий вид:
   Норма прибыли = безрисковая ставка + норма инфляции + премия за риск
   Безрисковая ставка соответствует стоимости денег во  времени  при  полном
отсутствии  рисков.  Норма  инфляции  компенсирует  снижение   покупательной
способности денег в течение срока проекта. Премия за риск включает все  типы
рисков, связанных с инвестициями в недвижимость, к которым относят:
               Данный метод применяется в случае наличия  возможности  выделения  каждой
составляющей в числовом выражении.