Так как освоение территории обычно занимает некоторое время и выручка  от
продаж поступает не единовременно, настоящая  стоимость  земельного  массива
определяется дисконтированием потока  чистой  выручки  от  продаж  с  учетом
периодичности поступлений и предполагаемой нормы отдачи проекта.
   Техника остатка для земли применяется при отсутствии  данных  о  продажах
свободных участков  земли.  Для  определения  стоимости  земельного  участка
необходимо знать:
            Стоимость здания может быть  определена  для  нового  или  проектируемого
объекта,   который   представляет   наилучшее   и    наиболее    эффективное
использование.
   Применение  техники  остатка  для  земли   осуществляется   в   следующей
последовательности:
   использование;
   операционных  расходах   определяется   чистый   операционный   доход   всей
недвижимости;
      Определяется  стоимость   земли   путем   капитализации   части   дохода,
относящейся к земле.
   Для определения стоимости участка земли  методом  капитализации  арендной
платы  за  землю  относимая  к   земле   арендная   плата   капитализируется
определенным из рыночных данных коэффициентом капитализации для земли.
   Определение стоимости нового строительства
   При расчете  стоимости  нового  строительства  в  состав  затрат  следует
включать прямые и косвенные издержки, а также прибыль предпринимателя.
   К прямым издержкам относят:
                  К косвенным издержкам относят:
            (учреждения), затраты на авторский надзор;
      При определении значений прямых издержек следует руководствоваться общими
правилами  определения  сметной  стоимости  строительства,   изложенными   в
действующих нормативных и руководящих документах (Свод правил по определению
стоимости  строительства  в   составе   предпроектной   и   проектно-сметной
документации, 10181-01-94).
   Расчеты значений прямых издержек  могут  быть  выполнены  одним  из  двух
способов:
   применением индексов;
      При наличии для объекта  оценки  проектно-сметной  документации  значение
прямых издержек определяется как величина сметной  стоимости  строительства,
Пересчитанная на дату  оценки  с  помощью  индексов,  учитывающих  отношение
текущего уровня цен в строительстве к ценам 1984 года, принятых  в  качестве
базисных. Способ учета в прямых издержках налога на  добавленную  стоимость,
налога на пользование транспортом, а также других  налогов,  действующих  на
момент оценки, зависит от вида применяемых индексов.
   При отсутствии проектно-сметной документации  на  объект  оценки  следует
восстановить смету одним из двух способов:
         Использование  укрупненных  сметных  нормативов  для  вычисления   прямых
издержек допустимо для типовых проектных  решений  зданий  и  сооружений,  а
также повторно применяемых экономических индивидуальных проектов.
   Для  целей  оценки  рыночной  стоимости  недвижимости  следует  применять
следующие виды укрупненных показателей:
      виды работ;
      основных фондов.
   При этом стоимость строительно-монтажных работ приводится с разбивкой  по
видам работ и комплексам строительных конструкций.
   Применение  укрупненных  показателей  осуществляется  в  соответствии   с
рекомендациями СП 81-01-84. Механизм индексации прямых  издержек  аналогичен
описанному ранее.
   Определение прямых  издержек  на  новое  строительство  с  использованием
единичных  расценок  и  укрупненных  норм  является  стандартной  процедурой
разработки восстановительных локальных смет на виды работ или конструктивные
элементы с последующей индексацией.
   Значения  косвенных  издержек  на  подготовку  территории  и  традиционно
относящихся в сводных сметах к разделу "Прочие издержки" следует  определять
в соответствии с указаниями свода правил СП 81-01-94.
   К нетрадиционным видам косвенных издержек относятся:
   достижения стабилизированной наполненности;
      Значения этих видов издержек определяются как процент от прямых  издержек
по рыночным данным.
   Прибыль предпринимателя определяется как сумма,  которую  предприниматель
ожидает получить в виде премии за использование  своего  капитала.  Значение