знак "+", а если стоимость будет увеличиваться, то корректировка будет иметь
знак  "-".  Численное   значение   корректировки   определяется   умножением
относительного изменения стоимости на коэффициент фонда  возмещения  или  на
норму  рекапитализации,  а  общая  формула  для  коэффициента  капитализации
принимает следующий вид:
   Ro = Yo [+ / -] D    где
   D - относительное изменение стоимости объекта;
   а - коэффициент, отражающий годовую норму возврата капитала.
   В  случае  постоянного  дохода  без  изменения   стоимости   недвижимости
необходимо применить капитализацию бесконечного  потока  доходов.  При  этом
коэффициент капитализации численно равен норме отдачи.
   В  случае  постоянного  дохода  с   изменением   стоимости   недвижимости
применяется общая формула коэффициента капитализации,  корректирующая  норму
отдачи  необходимостью  учета  изменения  стоимости   капитала.   При   этом
компенсация  изменения   стоимости   капитала   обеспечивается   по   модели
формирования фонда возмещения,  т.е.  путем  применения  коэффициента  фонда
возмещения: .
   В случае прямолинейного изменения и дохода и стоимости,  стоимость  такой
недвижимости может быть определена методом прямой капитализации  с  линейным
возвратом капитала. Сущность линейного возврата  капитала  (рекапитализации)
заключается в том, что возврат  капитала  происходит  равномерно  в  течение
срока экономической жизни актива.
   Общий коэффициент капитализации в случае прямолинейного изменения  дохода
и стоимости недвижимости определяется по формуле:
   Ro = Yo + - D    где
   D - относительное изменение стоимости за п  периодов;  -  норма  возврата
капитала.
   В случае экспоненциального изменения и дохода и стоимости объекта формула
для общего коэффициента капитализации принимает следующий вид:
   Ro = Yo + - CR ,
   где
   CR - периодическая норма изменения (по закону сложного процента).
   При одинаковом изменении и дохода, и стоимости коэффициент  капитализации
будет оставаться постоянным.
   Ипотечно-инвестиционные  модели  применяются  для  определения  стоимости
недвижимости с учетом изменения ее стоимости и  дохода,  а  также  с  учетом
условий  финансирования.  Существуют  две  техники  ипотечно-инвестиционного
анализа:
         Традиционная   техника   ипотечно-инвестиционного   анализа    определяет
стоимость недвижимости как сумму интересов собственного и заемного капитала.
   Стоимость   интереса   собственного   капитала    рассчитывается    путем
дисконтирования  денежных  потоков,  поступающих  к  инвестору  собственного
капитала от регулярного дохода и от реверсии.  Стоимость  интереса  заемного
капитала  рассчитывается  путем  дисконтирования  платежей  по  обслуживанию
долга.
   В зависимости  от  количественных  характеристик  и  временной  структуры
денежных потоков, а также соответствующих им норм дисконтирования, настоящая
стоимость будет принимать различные  значения.  Другими  словами,  настоящая
стоимость будущих  денежных  потоков,  поступающих  от  недвижимости,  будет
зависеть  от  срока  проекта,  структуры  заемного  капитала,  экономических
характеристик объекта и соответствующих норм дисконтирования.
   В формализованном виде алгоритм расчета стоимости с помощью  традиционной
техники ипотечно-инвестиционного анализа можно записать в следующем виде:
   V = PV[(NOI - DS), i%, n лет] + PV[(TG - UM), i%, n лет] + M ,
   где
   NOI - чистый операционный доход i-ro года проекта;
   DS - сумма обслуживания долга в i-том году проекта;
   TG - сумма реверсии без учета расходов на продажу;
   UM - невыплаченный остаток кредита на момент продажи;
   М - первоначальная сумма кредита.
   Примечание. Запись выражения для определения стоимости в  виде  уравнения
позволяет решать задачи по расчету стоимости в случаях, когда имеется  более
одной неизвестной.
   Случай 1. Сумму реверсии  трудно  спрогнозировать,  но  можно  определить
тенденции ее изменения по отношению к начальной стоимости. Например, если за
период проекта прогнозируется увеличение стоимости недвижимости на 20%, то в
основном уравнении вместо значения TG можно использовать значение 1.2V.
   Случай 2. В условии задачи определена не величина кредита, а доля кредита
в общей  стоимости  недвижимости.  В  этом  случае  величину  кредита  можно
выразить в долях от V, рассчитать ипотечную постоянную и определить сумму по
обслуживанию долга, применив ипотечную постоянную к доле заемного капитала в
общей   стоимости   недвижимости.   Аналогично   можно   выразить   величину
невыплаченного остатка кредита в конце срока проекта.
   Общая формула традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа может
быть  применена  и   для   оценки   стоимости   недвижимости,   обремененной
существующей закладной. В этом случае в  качестве  начальной  суммы  кредита
выступает текущий остаток кредита.
   Основная часть данной формулы,  представленная  в  числителе,  называется
базовым коэффициентом капитализации и учитывает условия амортизации кредита:
.
   Базовый коэффициент капитализации r берет за основу требования  инвестора
по норме отдачи собственного капитала до корректировок на изменения дохода и
стоимости недвижимости. Другими словами, базовый  коэффициент  капитализации
представляет из себя норму отдачи собственного  капитала,  скорректированную
на  условия  финансирования.  Если  доход  и   стоимость   недвижимости   не
изменяются, базовый коэффициент капитализации будет  соответствовать  общему
коэффициенту капитализации.
   Корректировка на ожидаемое изменение стоимости недвижимости  производится
с помощью другой части числителя общей формулы:
   Do    Если стоимость объекта увеличивается, то общий коэффициент  капитализации
для учета ожидаемой денежной выгоды должен  быть  скорректирован  в  меньшую
сторону. И наоборот, если ожидается уменьшение стоимости объекта,  то  общий
коэффициент капитализации должен быть скорректирован в большую сторону.
   Корректировка на изменение  дохода  производится  с  помощью  знаменателя
общей формулы