Итого потенциальный валовый доход

   ХХХХХ
   Недогрузка и потери при сборе арендной платы
   -ХХХХ

   Действительный валовый доход

   ХХХХХ
   Операционные расходы
   Постоянные
   -ХХХХ

   Переменные
   -ХХХХ

   Расходы на замещение
   -ХХХХ

   Итого операционные расходы
   -ХХХХ

   Чистый операционный доход

   ХХХХХ
   Обслуживание долга
   -ХХХХ

   Денежный поток до выплаты налогов

   ХХХХХ
   Потенциальный валовый доход есть общий доход, который можно  получить  от
недвижимости при 100%-ной занятости без учета всех потерь и расходов.
   Потенциальный валовый доход включает арендную  плату  со  всех  площадей,
увеличение арендной платы в соответствии с  договором  и  другие  доходы  от
недвижимости.
   Плановая  аренда  -  часть  потенциального   валового   дохода,   которая
образуется за счет условий арендного договора. При расчете  плановой  аренды
необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные  на  привлечение
арендаторов. Такие позиции могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам,
возможности  для  арендаторов  прерывать  договор,  использование  репутации
здания и т. д.
   Скользящий доход - образуется за счет пунктов договора, предусматривающих
дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения,
отмеченные в договоре.
   Рыночная аренда - часть потенциального валового дохода, которая относится
к свободной и занятой владельцем площади. Определяется  на  основе  рыночных
ставок арендной платы.
   Прочие доходы - доходы, получаемые за счет функционирования  недвижимости
и не включаемые в арендную  плату.  (В  эту  позицию  включаются  доходы  от
пользования гаражом и автостоянкой, оплата телевизионных подключений,  доход
от торговых автоматов и т. д.). Разделение доходов на доходы от недвижимости
и доходы от бизнеса должно соответствовать традициям местного рынка.
   Потери арендной платы имеют место за  счет  неполной  занятости  объекта,
смены арендаторов и неуплаты арендной платы. Обычно эти  потери  выражают  в
процентах по отношению к потенциальному валовому доходу и  определяются  для
каждого  местного  рынка.  Оценка  занятости  должна  проводиться  с  учетом
тенденций изменения спроса и предложения на будущий период.
   Действительный  валовый  доход  есть  предполагаемый  доход  при   полном
функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от незанятости,  смены
арендаторов и неплатежей арендаторов.
   Операционные  расходы  -  это  периодические  расходы   для   обеспечения
нормального  функционирования  объекта  и  воспроизводства   действительного
валового дохода, которые могут быть отнесены к одной из трех групп:
            К постоянным расходам относят расходы,  которые  не  зависят  от  степени
заполненности  объекта.  Обычно  это  налоги  на   недвижимость,   некоторые
эксплуатационные расходы и страховка здания. Страхование  бизнеса  и  личной
собственности не относится к функционированию объекта.
   К  переменным  относят  расходы,   которые   связаны   с   интенсивностью
использования объекта и уровнем  предоставляемых  услуг.  Для  каждого  вида
недвижимости характерны некоторые отличия  в  составе  переменных  расходов,
однако следующие позиции имеют место практически для любого объекта:
                           Расходы на управление - имеют место независимо от того, кто  управляет  -
сам владелец или управляющий по контракту. Величина расходов  на  управление
определяется либо по фактическим затратам, либо в процентах от  эффективного
валового дохода в зависимости от типа недвижимости.
   Расходы по заключению договоров аренды включают оплату агентов, ведение и
сохранность договоров аренды. Для давно функционирующего объекта эти расходы
могут быть  включены  в  состав  затрат  на  содержание.  Однако  для  вновь
вводимого в  эксплуатацию  объекта  расходы  на  привлечение  арендаторов  и
заключение  первых  договоров  могут  быть  значительными  и   относятся   к
капитальным  вложениям  на  развитие  недвижимости.  При   расчете   чистого
операционного дохода расходы по оформлению аренды могут быть учтены  либо  в
году выплаты, либо могут быть распределены на весь срок аренды.
   Расходы на заработную плату включают  оплату  персонала,  непосредственно
занятого на содержании и эксплуатации объекта.
   Расходы  на  коммунальные  услуги  определяются  из  прошлых  объемов  их
потребления  или  из  сравнительного   анализа   функционирования   подобных
объектов. При анализе этой статьи  расходов  следует  обратить  внимание  на